Что общего у рынков Москвы, Санкт-Петербурга, Казани и Саратова? Все они находятся в активной фазе изменений, хотя вектор и скорость этих изменений сильно различаются. На смену привычным моделям приходят новые: продажа офисов небольшими блоками, субаренда избыточных площадей, внедрение цифровых инструментов управления объектами. Представители Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) встретились с экспертами со стороны девелоперов и обсудили ключевые тренды, аналитику по I полугодию 2026 и прогнозы развития офисной недвижимости.
Сотни тысяч новых метров в Москве
По данным IGP Estate в I полугодии 2026 года в Москве было введено около 519 тыс. кв. м офисных площадей классов А и B. При этом до 2030 года эксперты компании прогнозируют появление ещё около 7,5 млн кв. м новых офисов (примерно 4 млн кв. м уже строится и 3,5 млн кв. м находится на стадии проектирования). Основная стратегия девелоперов — продажа. Причина понятна: при дорогом финансировании продажа позволяет быстрее вернуть вложенные средства.
Интересна статистика от Аналитического центра STONE: по их данным, в I полугодии на первичном рынке было продано около 124 тыс. кв. м, при этом 70% этого объёма пришлось всего на четырёх девелоперов. Из 65 проектов, находившихся в продаже, в 17 сделок не было вообще.
Снизить стресс от ожидания успешной сделки поможет экономия средств при эксплуатации. О том, как это реализовать, эксперт Comindware рассказал на вебинаре.
Средняя вакансия в Москве держится на уровне 7,2% для A и B-класса (IPG Estate). При этом она может оставаться неоднородной в разных локациях: эксперты STONE отмечают, что в классе А в целом она составляет 9-10%, но в Ленинградском деловом коридоре — менее 2%.
Увеличение доли вторичного рынка
Ещё одна московская тенденция — рост вторичного предложения. На рынок выходят не только инвесторы, но и организации, которые раньше покупали офисы для себя. Компания могла приобрести 3-5 тыс. кв. м, а после оптимизации понять, что реально использует только половину. Остальные площади можно продать или сдать в аренду.
Эксперт из PIONEER также ожидает роста предложения небольших блоков, особенно со стороны частных инвесторов, которые покупали офисы ради доходности. Решением для УК, по её мнению, может стать объединение помещений нескольких собственников в единый арендный продукт.
Наладить эффективное управление сравнительно мелкими активами можно с помощью решения Comindware Аренда, пользу в котором найдут все участники: собственник, управляющая компания, менеджер по аренде. Продукт объединяет информацию о доходности объектов, дебиторских задолженностях, резидентах и их удовлетворённости, платежах, сроках договоров и пр. в общем информационном пространстве, что позволит выстроить эффективную сквозную коммуникацию на всех уровнях.
Санкт-Петербург в сравнении со столицей
Петербургский рынок развивается иначе. В I полугодии 2026 года здесь было введено всего около 6,5 тыс. кв. м новых офисов, а общий объём ожидаемого ввода за год оценивался примерно в 95 тыс. кв. м. При этом до 2030 года заявлено около 720 тыс. кв. м новых офисных проектов. В сравнении с Москвой объём небольшой, однако направление развития схожее: реконструкция объектов, продажа офисов небольшими блоками и постепенный рост доли конечных пользователей.
В целом эксперты отмечают, что тенденция продажи офисов, характерная для Москвы, постепенно приходит и на петербургский рынок.
2 сценария развития региональной офисной недвижимости
Более мелкие девелоперы показывают, насколько неоднородным становится региональный рынок офисной недвижимости. В Казани наблюдается прирост качественных офисов класса А и В, но при этом собственники первой категории ощущают снижение спроса. Им приходится конкурировать за арендатора, адаптировать коммерческие условия и искать способы борьбы с растущей вакансией.
В Саратове же простой помещений наоборот минимальный, а офисы класса А представлены всего 3 объектами. При этом большую часть класса В представляют реконструированные здания советской эпохи. Для девелоперов ключевой задачей является эффективное управление фондом уже существующих офисных площадей.
С этой задачей помогает справиться Comindware Эксплуатация — система автоматизирует обработку заявок от резидентов и сотрудников, предотвращает аварии благодаря регламентированным ППР и ТО, позволяет вести прозрачный учёт ежедневных обходов и контролировать выполнение клининга согласно чётким графикам.
Что в итоге?
Офисный рынок России проходит через период, который обнажает как уязвимости, так и новые точки роста. В центральном регионе сдают сотни тысяч метров, пока регионы сталкиваются с дефицитом качественных площадей. Девелоперы всё чаще выбирают продажу как способ быстрого возврата инвестиций в условиях дорогого финансирования. Вторичный рынок и субаренда становятся полноценными конкурентами первичному предложению, размывая привычные ценовые ориентиры. Однако именно эта турбулентность создаёт пространство для цифровых инноваций и внедрения BPM-платформ.
Comindware Аренда — российское решение для управления коммерческой арендной недвижимостью, которое можно адаптировать под собственные процессы.
