Организовать качественную службы эксплуатации и технического обслуживания непросто — уж слишком много мероприятий, нюансов и задач приходится учитывать еще на этапе составления технического руководства.
В статье мы объясняем, как превратить техническое руководство, различные регламенты, должностные инструкции и другие сухие документы в реально работающую систему, которая приносит пользу собственнику недвижимости. Самое важное — отказаться от описательного формализма и посмотреть на ситуацию с узко-практической точки зрения.
Основные термины и определения
Для начала разберемся с основными понятиями, которые относятся к сфере технического обслуживания и ремонта зданий:
- эксплуатация — комплекс мероприятий по сохранению главных свойств здания на протяжении всего эксплуатационного периода.
- ремонт — приведение инженерного оборудования и конструкционных элементов здания в рабочее/нормальное состояние. В свою очередь ремонты бывают двух типов:
- капитальный ремонт — полная замена изношенного оборудования, а также изношенных конструкций и деталей сооружения;
- текущий ремонт — частичная замена или восстановление изношенных элементов оборудования и сооружения.
- санитарное содержание — уборка помещений и придомовых территорий, создание безопасных условий для работы персонала.
- техническое обслуживание — регулярные профилактические мероприятия, которые продлевают срок жизни оборудования, предупреждают крупные аварии и неустранимые дефекты.
- ежедневное наблюдение — ежедневный беглый осмотр объекта с целью обнаружить дефект или неисправность.
- плановые осмотры — периодической обход здания по заранее составленному маршруту.
Соотношение приведенных выше понятий представлено по следующей схеме (см. рисунок)
На схеме выше не нашлось места общим и ежедневным осмотрам. Приведем чуть подробную схему структуры ТО и ППР.
Посмотрим подробнее, как строится программа обслуживаний зданий.
3 главных фактора, которые определяют эффективность программ обслуживания зданий
Периодичность проведения работ
Регулярные осмотры и техническое обслуживание — два наиболее дешевых способа уменьшения капитальных затрат.
- Осмотры выявляют дефекты до того, как оборудование выйдет из строя или случится крупная авария.
- Регулярное ТО обеспечивает исправную работу оборудования на более длительный срок, сокращая тем самым стоимость ремонта.
Есть еще более эффективная с точки зрения затрат предиктивная стратегия обслуживания, но рассматривать ее серьезно применительно к российским реалиям пока рано.
Текущие ремонты всегда дешевле капитальных, однако невозможно поддерживать здание в нормальном состояние только за счет них — приходится выстраивать смешанную модель. Если говорить о профилактических мерах, то большинство собственников не может выделить персонал, чтобы тот следил за каждой единицей оборудования и соблюдением правил нормальной эксплуатации.
Форма обслуживания
Форм обслуживания по большому счету всего две:
- Хозяйственная — ремонт выполняется собственными силами владельца объекта недвижимости.
- Подрядная — ремонт выполняется силами сторонней организации за дополнительную плату.
- Смешанная — часть ремонтных работ выполняются собственными силами, часть по договору подряда.
Подрядная форма организации работ гораздо дешевле, чем хозяйственная, поскольку не нужно содержать в штате большое число техников. С другой стороны, подрядные работы тяжелее контролировать, поэтому зачастую переход на подряд только увеличивает капитальные затраты собственника.
Состав надзорного органа
Наконец, состав службы ремонта и эксплуатации здания — еще один фактор, который определяет стоимость обслуживания. Как правило состав службы зависит от площади. В Справочнике по системе ТОиР промышленный зданий за авторством А. Ящура приведены следующие рекомендации:
| Площадь, тыс. м² | Рекомендуемый состав |
| До 5,0 | Техник или инженер-строитель |
| До 10,00 | Старший инженер-строитель |
| До 50,00 | Старший инженер-строитель и инженер-строитель |
| До 100,0 | Старший инженер-строитель, инженер-строитель, инженер-конструктор и инженер-сметчик |
| До 300,0 | Главный архитектор, старший инженер-строитель — 3 чел., инженер-строитель — 3 чел., инженер-сметчик — 1 чел. |
| До 500,0 | Главный архитектор, зам. главного архитектора, ст. инженер-строитель — 5 чел., ст. инженер-конструктор — 1 чел., инженер-конструктор — 2 чел., ст. инженер-сметчик – 1 чел., инженер-сметчик — 2 чел. |
Понятно, что большой штат специалистов содержать дорого, но если говорить о сложных инженерных сооружениях, то иначе никак — в некоторых случаях стоимость недвижимого имущества составляет до 70% стоимости всех активов.
Российская система технического обслуживания и эксплуатации
Принятый в России подход к организации ТОиР в недвижимости предполагает комбинацию ремонтов по состоянию оборудования и планово-предупредительных ремонтов. Для кадрового обеспечения описанной модели хорошо подходит смешанная форма организации ТОиР:
- по текущим заявкам работает небольшое количество техников, нанятых в штат организации
- ППР или какие-то сложные работы выполняет уже сторонняя сервисная компания.
При этом обходы и осмотры проводятся нерегулярно, просто зачем? Ведь объекте постоянно присутствует какое-то количество техников.
Такая модель имеет право на жизнь, но у нее есть фундаментальный недостаток — если результат работы техников никто не проверяет, то модель полностью неэффективна.
Часто организация пытается усилить трудовую дисциплину, вводя регламенты и руководства. Примеры таких регламентов можно свободно найти в интернете, многие из них даже содержат немало полезных сведений. Проблема в том, что чаще всего такие документы имеют исключительно декларативный характер, то есть ни к чему не обязывают. На основе того же руководства по технической эксплуатации можно написать немало должностных инструкций и составить подробный график ТО, но практическая польза от этого будет минимальной, пока не появится реальная система контроля за исполнением технических регламентов.
Рациональная система эксплуатации и технического обслуживания
Для организации эффективной системы обслуживания и эксплуатация здания его нужно разделить на составные элементы. В качестве примера можно взять крупный технологический узел, например, систему общего электроснабжения.
- В его состав системы общего электроснабжения будут входить главный распределительный щит, заземляющие устройства, устройства защиты автоматики и т.д.
- Для каждой группы устройств можно составить подробную технологическую карту обслуживания, то есть список элементарных операций, которые нужно проводить с определенной периодичностью.
Мы как бы разбиваем здание на отдельные кубики, с которыми связан изолированный набор задач, людей и данных. Из этих кубиков, прямо как в конструкторе Lego, будет собрана модель эксплуатации и технического обслуживания здания, а если превратить модель в связанные друг с другом данные, то получится полноценный цифровой двойник.
Главный вывод
Организацию эксплуатации и технического обслуживания зданий лучше начинать не с регламентов, а с учета конкретных единиц оборудования, тогда регламенты будут в точности отражать те задачи, которые стоят перед персоналом.
Comindware Моё здание позволяет организовать эффективную систему эксплуатации здания и контролировать выполнение всех пунктов технических регламентов. Это возможно именно за счет модели данных, основанной на учете эксплуатационных единиц.
